"买房7折、租房3折"!2020年,楼市真的要全面松绑吗?

  2020年中国楼市小幅“松绑?#20445;?#25110;许会成为一种趋势。

  进入12月份,中国房地产正在发生着微妙的变化:

  11月29号,佛山全范围内的限购政策放松:本科以上学历,在佛山买首套房不受户籍、社保、个税限制;

  12月11日,江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了2年多的限售政策;

  12月11日,郑州放宽落户条件:在郑州中心城区租房,居住一年以上就可以办郑州市户口;

  12月13-20日,广州市连续松绑3个区的调控:南?#22478;?#26412;科以上、港澳居民首套房不限购;花都区大专学历即放松限购;在黄埔区工作半年以上的人才,可直接买1套房;

  12月25日,温州市发布了覆盖面最广的人才住房新政:符合条件的优秀本科生买房打7折,租房打3折,力度空前。

  对房地产松绑政策的密度之大,近3年未见。房地产市场似乎要迎来一轮宽松期,而在“房住不炒”的主基调下,地方政府可能只是在试探、博弈。

  国务院:全面放开落户限制!

  在2019年年末召开的中央经济工作会议上,“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位再次被重申,同时提出了“全面落实因城施策,稳地价、稳房价,促进房地产市场平稳健康发展”。

  全面落实因城施策,意味着房地产调控不再“一刀?#23567;保?#22320;方政府或将拥有更大的自主权。

  现实情况亦是如此,越来越多的地方政府开始“因城施策?#20445;?#26494;绑楼市。

  昨日(12月25日),又一个重磅文件落地。中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,政策明确全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。

 

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,取消常住人口300万以下城市落户限制,有利于促进人口流动,但客观上也会释放新的购房需求,对于2020年房地产市场的活跃等有积极作用,即房地产市场不会太悲观。

  股市资金,永远是市场上嗅觉最灵敏的。

  今日(12月26日),房地产板块集体飙升,位?#34892;?#19994;涨幅榜首位。其中,万业企业(600641)冲上涨停,阳光城、、世茂股份、金地集团等8只地产股涨幅超5%。

  2020年,中国楼市真的要松绑吗?

  稳,或许将是2020年中国经济最大的特点。

  房地产也不会例外。近日,全国住房和城乡建设工作会议召开。住建部表示:

  着力稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。

  坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

  会上,有关部门连续提及了20次“?#21462;保?#21019;下历?#20998;?#26368;。

  而在“因城施策”的定调下,当部分城市房价面临明显的下行趋势?#20445;?#25151;地产政策松绑则在情理之中。以广州为例,据国家统计局公布的数据显示,2019年11月,广州新房价格再度环比下跌0.5%,降幅更是创下2年以来最大值,位居全国第4位。

  12月13-20日,广州市连续放大招:南?#22478;?#26412;科以上、港澳居民首套房不限购;花都区大专学历即放松限购;在黄埔区工作半年以上的人才,可直接买1套房。

  而刚刚松绑的黄埔区,房价下行趋势或许更为严重。据安居客的数据显示,12月黄埔区平均房价为25916元/平米,跌破年内新低。

  

  同?#20445;?#24191;州二手房的成交数量也正在跌入冰点。据合富研究院统计显示,2019年1-11月,广州二手成交不足5万套,同比大幅下跌32%

  面对量价齐跌的行情,看空情绪亦开始蔓?#21448;?#35745;划出售房产的卖家。据贝壳研究院的数据显示,2019年11月广州二手房挂牌均价为31910元/平米,较2018年同期下跌超17%。

  由此可见,广州密集推出楼市松绑政策,更多是在稳住当地房地产市场的预期。

  2019年,地方政府卖地超57000亿

  另外,中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授施昱年认为,巨大的财政压力,是地方政府迫不及待对楼市政策松绑的另一个主要原因。

  由于在中国的税制结构中,来自土地和房地产的税收极为有限,土地出让金成为地方财政收入的最重要的来源之一。

  据国家财政部披露的《2019年11月财政收支情况》显示,2019年前11个月,地方政府土地出让收入同比增长8.1%。

  而2018年同期全国土地出让收入为53362亿元,意味着2019年前10个月,地方政府的土地出让收入约为57684亿元。

  

  其中,11月29日全面取消限购的佛山,其财政收入对房地产的依赖程度便非常高。

  2018年,佛山的卖地收入为894亿元,而当年的一般公共预算收入(地方财政收入)仅有703亿元,对土地收入的依赖度高达127.1%,位居全国第二位。

  同?#20445;?#25454;佛山统计局数据显示,佛山2019年的前10个月一共成交新房10.01万套,自3月份以来,当地的新房成交量已经出现了罕见的6连跌。

  

  随之而来的是,佛山楼市库存量的迅速攀升。佛山现有可售商品房8.7万套,可售面积1032万平方米,而去化周期已经达到10.5个月之多。

  最终,11月29号,佛山在全范围内放松限购政策:本科以上学历,在佛山买首套房不受户籍、社保、个税限制。

  ?#30340;?#20154;士分析,在“因城施策”、稳房价的定调之下,2020年越来越多的地方政府将放松调控。

  三、?#21335;?#22478;市,加入“抢人大?#20581;?/p>

  而在昨日(12月26日),国务院公布的文件明确,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。

  对于常住人口低于300万的三、?#21335;?#22478;市,无疑是一剂“强心针”。

  严跃进认为,客观上说,当前三?#21335;?#22478;市正在面临购房需求不足的困惑,新库存压力开始增加,对于人口规模在300万以下的城市去库存压力较大。此次政策出发点是为了促进人口流动,则会释放新的购房需求。

  值得一提的是,2019年以来,曾经三?#21335;?#22478;市最强的买房动力?#21495;?#25143;区改造,正在断崖式下跌。

  据住建部通报数据,截至11月底,2019年全国棚改已开工315万套,超额完成289万套的目标任务。

  这一数?#37073;?#19982;2018年626万套的实际开工量相比,实际上还是相当于?#25226;?#26025;”。至于作为三、?#21335;?#27004;市最大支撑的棚改货?#19968;?#21017;基本未见提及,各地的货?#20063;?#36148;?#19981;?#26412;回到了冰点。

  

  恒大经济研究院院长任泽平曾提出,“楼市,短期看金融,中期看土地,长期看人口”。对于三?#21335;?#22478;市而言,短期的棚改货?#19968;?#37329;融手段渐渐退出历史舞台,未来必须着眼于人口。

  在全面取消落户限制的政策定调之下,未来几乎所有的三?#21335;?#20013;小城市,都有全面取消落户限制的可能。未来中国的城市“抢人大?#20581;保?#25110;许将更加激烈。

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